2006中國地交會於6月13日－15日在國貿舉行👨🏽‍🎤，將全面地展現創新集約用地，創新土地市場運營的實例；全方位地介紹城市土地重整和集約利用的典型🍋🤽🏿‍♀️；介紹以創造為主體，整合製造業，高效利用土地的典型👱🏽‍♂️；介紹利用重整後的土地所建設的城市核心產業群,輻射農村,帶動區域共同發展的典型🩸；介紹通過土地重整🕳，改造城市🛑、優化環境、獲得社會經濟綜合效益的典型。

以下是上海恒达平台城市規劃研究院院長，世博會總規劃師吳誌強在6月14日上午“城鎮建設用地重整與利用”論壇的發言實錄：

吳誌強：同誌們🖲，各位領導，各位專家🐋，上午好。在今天形勢下探討國家的土地發展和城市發展🔕，可能很多人不敢談這個問題，覺得是不太合適宜。這一次會為什麽敢來說話⚀？我覺得有前面的鋪墊，在去年和前年兩年🧗🏼‍♀️，在上海的嘉定區江橋鎮連續不斷地探索，包括我也參加一些會，聽了當地的情況，所以應該來發言👽，應該把講到的話說給大家聽。所以今天我的發言是理性化是未來中國城市土地開發必然的途徑，核心想強調一個理性化是今天和未來中國城市必然要走的一條路👨‍🏭。

首先🧛🏽‍♀️，我們說城市與區域💂🏽，城市與我們的房地產開發兩者之間的聯動到底是怎麽樣的💆‍♂️？首先要看一下兩者之間今天自己發展的趨勢🏄🏼‍♀️👮🏿‍♀️。從城市來看，第一點城市發展今天不僅在中國，不僅在長三角🙎🏿‍♂️，應該說在整個世界範圍內城市發展進入一個全新的階段，城市不再是一個孤單👩🏼‍💼、獨立的👰🏽‍♀️。在世界上出現這樣兩個詞，一個是再區域化，一個是新區域主義，說明城市發展到今天沒有一個城市可以單獨在世界競爭🥕👰‍♀️，沒有一個城市可脫離它的板塊獨立運行，所這個詞變得非常重要。今天我們到中國的網頁查一下，中國媒體看一下，一個城市脫離了它的區域是沒有競爭力的，是不可能提供長久的競爭力的🫲🏽🚣🏽。所以長三角的聯動是必然的，不是說某一個主動或者是某一個被動的問題，而是一種必然的聯動。第一點是城市發展必然趨勢走向了區域聯盟，走向了新區域主義。

第二點，城市的發展在中國，非常多的人說國外的城市高層沒有那麽多🀄️，哪有像中國建這麽多的高層，我們要理性的看待這個問題。首先我們是一個人多地少的國家⇢，所有在任何發達國家討論城市發展問題的時候，會有兩個價值標準的分裂🙍🏼‍♀️🪄，一個是作為一個居住者🔗，我需要住什麽樣的房子；一個是作為一個理性的決策分析者🏓🛠。這兩者之間是常常完全不一樣的，剝離的價值標準，在中國對於城市密度的問題👳🏽‍♀️🐊，我們必須要充分的考慮在中國這樣一個高密度的國家，要來發展現代化的生活條件🙌🏼，必然要走向一條富國開發的道路🥋，也就是空間上不能夠單一的開發🧑🏻‍🚀😂，是縱向復合。這是取決於兩個原因：第一中國的密度決定必須走向高密度🤱🏻；第二市場經濟特征和過去的蘇聯式垮臺的土地利用模式最大的區別在於蘇式土地利用模式是一次性完成🥺。大家知道中國過去土地劃分使用方法就是幾種顏色，藍色、綠色、黃色、紅色，幾個色彩一塗好像就是整個城市土地利用，這是蘇聯式的模式🤷🏻‍♂️，這個模板本身把整個國家拖垮了🧘🏼‍♀️，我們還在用這是不行的👨‍👩‍👧‍👧。假如你到西方一些發達國家看土地利用，你們去看他們土地利用劃分的標準，大部分是工業和服務怎麽復合用地，居住和辦公怎麽復合用地🚵🏼，娛樂業和辦公怎麽復合用地，大量的土地怎麽復合🧙🏼，不是分開有本事，而是復合才是最有本事👨🏿‍🎨，能夠復合才是好的市長和開發商。所以第二點是從製度的管理我們必須走向復合縱向。

第三，中國城市走到非常重要的產業升級的階段。剛才說的是橫向區域聯動，縱向的復合📥，第三就是在自我空間當中的升級換代非常重要🦻🏿。同樣一土地用第一產業產出是1🔛，第二產業是100，第三產業一般從經濟上來說🤽🏿‍♂️，要達到1萬的產出。但這不是概括全部都是1萬📖，如果都是1萬，大家就都成不了1萬，所以升級理性的配置，縱向和橫向的配置👓，是我們中國城市必須要探索一條路🦸🏻。我們這一次世博會上面大量使用的是過去第二產業留下的工業廠房👂，我們轉換成為第三產業世界博覽空間。這兩個空間意識完全不一樣，同樣是磚頭，同樣是廠房，同樣是大空間，同樣大跨度🕑，但是能夠提供的服務是完全不一樣的。

二🧏🏽、地產中國進要走向的趨勢💜🙆🏿。

第一，地段聚集💆🏻。今天的地產和十年以前的地產是完全不一樣的，我們的開發不再是一個偶然碰到的，在某一個小點上個別案例的地塊的出路，今天我們要走向的是兩個聚集在地段上🚆。第一，一般的資源的地產開發商會在某一個地段，某一個城市某一個區域進行比較密集的投資，這是一個地段對於地產商來說地段密集集約。第二我們在局部地段多股資本力量同時在某一地段聚集🧝🏽‍♀️，形成城市開發區域性的帶動；第二，我們可以看到房地產商開發過去一家暴利或者是一行暴利時代徹底結束，我們必須要考慮幾家的盈利。這裏面包含了公共利益👦🏻，也就是市政府代表整體公共利益和地產開發同時的獲利，也包括的投資者和後來的使用的房產的業務之間利益的復合🕵️‍♂️，也包括了原住民和後來的新住民利益的復合。這種利益復合形成今天房地產商可以看到的非常重要的利益復合的開發1️⃣；第三🙇🏿‍♀️，我稱之為創新升級。地產的開發不可能再是過去簡單的模式，打一把走一把不斷地在大規模的競爭下面逼著所有土地的開發必須走向全新的，理性化的，完整的數據收集的長效系統管理的這樣一條路的👨‍🎓，而且逼得所有土地開發走向創新，走向新的管理模式和投資模式🤽🏼‍♀️🧑🏿‍💻。我們想從這兩個方面來把今天這個話題貫穿起來。

我們可以看到城市發展三大趨勢⚡️，可以看到地產發展三大趨勢👃🏿。這後面我們可以看到什麽字？相互之間有什麽關系↘️？我今天想說的就是理性化。這是我們可以看到城市發展和地產發展共同的一個字，今天在2006年，在地交會上我們想說的是走向理性化的城市發展和地產發展，是我們一個核心關鍵詞，這個詞是我們兩個看似完全不同的利益載體，驅動載體，兩個完全不一樣的運作載體，代表的完全不一樣利益方，共同的一個完全一樣的一個內涵👌，這就是理性。理性化在土地的開發上面，我覺得今天這個大會用的關鍵詞是非常好的。我在很多很多地方，我說怎麽又會去說節約這個詞😮🤖，應該用集約。說了很多地方，這一次會議我很想來說，是因為會議的關鍵詞用得很好，用的是集約。我今天想說理性化的第一點就是集約是節約的必然途徑，代表了兩種方法。節約是一個量上的增加和減少，它是一個數學模式⚁🤏🏼，加減法叫節約；集約是效率概念🤺，是除法和乘法之間的關系，它的數量級是完全不一樣的，集約是有分子和分母的🧟，節約是加號和減號，這是左右等級的關系🙎🏻‍♂️，效率不一樣，集約重要得多🤺。所以今天談城市土地開發首先要達到集約土地的途徑，不僅僅是少開發地，多開發地的問題，更重要就是在什麽土地上怎麽配置🤏🏽🤾🏼‍♀️，使它的土地效益走到一個更高效使用的問題，是效益的問題𓀎，所以是除法有分子和分母的關系，所集約這個字是必然的，這才是更高級的節約👨🏼‍🚒，或者說要走向真正土地節約必須通過集約完成⚉，這是第一個觀點🌽。也就是空間操作必須走向縱向的復合，不可能再用過去這一套土地利用劃分方法對待中國未來的城市土地的使用👨🏻‍🔬，必須創造一套中國城市土地使用的歸類方法，首先是復合使用💬。首先要研究的是什麽樣的多種使用是最最合理的👇🏼，最最節約的，最最把我們中國最寶貴的土地用得最好的辦法。

我們在西方講研究城市土地，首先是城市在縱向各種不同的土地使用方法，從園林、農業、工業❤️‍、苗圃畫得非常細🫃，一直到第二大類小學、幼兒園、中學、中專，到服務設施醫院等等，每每兩個線進行交叉，這兩個交叉之間的關系🚪，是容忍的還是不容忍的，還是絕對相斥的，這是我們進中國要大量研究的問題🎞。這一塊有大量的案例，為什麽不能把這個拿到中國土地最最需要集約的地方，所以總的復合將是未來最重要的導向。

第二就是平面的整合化是第二個方向。平面上的整合是破除過去遺留下來的土地單位變相占有製度克服的歷史性弊病非常重要的途徑，這需要政府的力量，需要我們市場的力量，兩個力量共同合作的時候才能克服我們過去計劃經濟↘️，單位變相占有土地這樣一個歷史遺留最大壁壘，克服這兩個堡壘最重要的力量👨🏽‍🏭。

理性化最後要說的三句話，第一是決策的理性，包括政府決策理性和市場決策理性👨🏿‍⚕️，以及公眾決策理性。三個決策理性，政府決策理性，市場決策理性加上我們民眾決策理性，當然今天有很多的媒體，我希望媒體也要理性👩🏻‍🦯‍➡️，這已經成為社會非常重要的力量。我們整個中國走向理性的時候，才是我們中國城市走向真正集約化，針對我們中國的寶貴的土地用得最好的那一天。

第二點就是公共力量和市場力量，必須要進行整購和統和。我們曾經沒有公共力量，只有市場力量，我們也在局部出現了市場力量決定公共力量，理性決定了多方力量的統和、協調，甚至有的時候各方力量都必須要妥協🏖，這樣的時候才是真正走向我們現在黨中央提出和諧的城市，和諧的社會🤶🏽，沒有一方力量可以占用所有的資源👨🏻‍🦲，這是對的，和諧就是要堅固各方的利益💬，各方的力量，各方做出妥協。