——從數據看寫字樓市場的發展
　　大家如果做股票的話👇🏽，就可以知道無論是熊市還是牛市🧑🏻‍🏫，在這個市場當中都會有翻倍的個股，這些個股在1000多個當中你去選是很難的。那麽我們現在都在講全球的金融危機，我國不能獨善其身，其實完全能夠獨善其身。上海就是一個獨善其身的地方，所以我今天20分鐘的時間從數據看寫字樓市場的發展。
　　我準備分兩個部分來講，第一部分是數據。這塊分為五塊的內容，第一塊是品種💇🏿‍♀️，我稱之為品種少。我們統計下來，房地產20年的發展當中，以總量為100%算，住宅占85%，寫字樓4%，商業6%，其他5%，說明我們寫字樓的這一塊發展的量是最少的。是不是需求量就那麽少呢🚣🏽？不是的𓀝。其中甲級寫字樓占總量的1.2%🫷🏼，我統計了七個國際商務中心的數據，按照總量100%，他們的寫字樓數量是8%🪩，而甲級寫字樓占3.5%。所以我們總量上少。
　　第二個是需求。我們一直談金融危機，我們根本不怕，我們有13億人，如果我們不對外開放，整個13億人養活自己也是非常滋潤的。比如說甲級寫字樓，我們的統計數據，18%的民營企業將入住甲級寫字樓，還有外資企業，他的總量是288萬平方米👨。還有是總部經濟🫸🏿。光是這三塊就是850萬平方米👩🏽‍⚕️，我們現在一共只有470萬平方米🕦⬛️。這些缺口怎麽辦🌶？現在正是進去的時候👩🏻‍🍼，剛剛一個記者問我，我說下雨難道你就不出門嗎？你打雨傘不就解決了？我們其實是類似的情況。這是從需求的角度。
　　第二個是辦住比。就是辦公和住房的價格相比🆚。我們在同一供求圈當中🚝，國際上的經濟中心他的辦住比是1.5：1，而上海是1.1：1✍🏿。雖然說住房價格偏高。但是你如果認為他偏高的話，那我們的寫字樓價格就是偏低了。所以辦住比價太低。
　　另外還有空置率，我跑了上海的幾個商務圈的甲級寫字樓，有的是撤離說掛在那裏，說我還要回來的♊️，我租金照付。是這樣的情況🚣🏻‍♂️，第五塊的內容就是內部收益率。內部收益率我們國內的甲級寫字樓內部收益率是16%，國際上是23%。這當中有一個問題就是我們的地價太高了🧜，比國外還高🥾👨‍🚒，這導致我們的內部收益率下降💪🏽。前一階段在建設部可能從低價的角度來說🏊🏼，住宅這一塊先行🧎🏻，可能要進行控製。雖然說市場化但是也控製，包括上海馬上要做的一個課題🚶‍♂️‍➡️，就是將來土地招拍掛問題的流程。在這樣的情況下，我們的高地價會向下，導致我們的寫字樓市場會繁榮🕝。
　　這是從數據這一塊👨‍👧，第二塊我們講一下 支撐。
　　這張圖我們上海現在有7大商業圈👨🏿‍🌾💁🏽。第一個是陸家嘴，第二是外灘🏌🏽，第三是人民廣場，第四是南京路🛌，第五是淮海路▪️，第六是徐家匯🙋🏼，第七是虹橋地區🫡。這七個商務圈有他的特色，比如說金融貿易、時尚商務、對外經貿、高雅淮海路等等。巧就巧在我選了七個，這典型的七個地方都沒有高科技的商務區。我們怎麽去發現呢？首先你要看上海服務中心下一輪建設在哪裏？剛剛已經講到了是五角場這一塊。這一塊將成為上海高科技商務中心。上海正在進一步的推進🦸🏼‍♂️。
　　第二是迪斯尼樂園，為什麽要把他拉過來。給大家一些數據，高的話每年有2500萬人🤝，低的有1000萬人以上。我們想一年又5、6年人是正常的🧧，因為上海的迪斯尼樂園要比香港大的多。這樣的話，對於商業這一塊將會拉動餐飲業、旅遊🍋、購物等等。但是你們分析過沒有🤳，香港的迪斯尼樂園，他的建設過程當中導致寫字樓市場租金上漲💻，以及寫字樓需求量兩年之內提升了15.8%⛹🏽，香港的寫字樓實際上已經是非常多了，由於一個寫字樓的建設，導致了他的增量的快速增加。挖金礦的人未必可以賺到很多錢💆‍♂️，賣礦泉水的掙的錢就要比他們多。我們上海迪斯尼樂園的建設，一旦開工以後🚵🏽‍♀️，我相信我們能夠受益的商業旅遊以及寫字樓市場🧑🏼‍⚕️。
　　第三是城市的空心化💂🏽‍♂️。我這裏打了2👨‍👩‍👧：4：4這是什麽意思呢？上海原來的城市化進程剛才當中有一個20%的內環線供地量👦🏻，40%內環到外環之間還有40%是外環線以外的，現在正在向後靠。上海要進行市中心範圍內的土地供應量到總量0.5%，當中3.5%，外環線6%💃🏿⌨️，這就就是經濟的漂移化🙎🏽，城市漂移化🙃，他的區位將是會出現下面的情況，住宅向外面移，還有一塊，城市空心化幾乎盡量的能不造住宅就不造住宅，大量造的是寫字樓，所以寫字樓市場在上海市中心將會在0.5當中唱主角💇🏿‍♀️。
　　相關的數據當中，住宅發展和我們寫字樓存在一定的關系☔️，我這裏打出來🪡，住宅投資的增加值占GDP的比重小於等於5%的話是屬於供不應求的。大於等於8%是供過於求。對於特大城市12%是供過於求。上海一直在7%到8%之間🦸🏻‍♂️，他離供過於求還有50%📞。寫字樓我們有很大的潛力😵。
　　第五個是匯率⬜️。供需決定價格💂🏽，其實50分以外的另外 50分📃，他是一個和你的貨幣有直接關系的，比如說我們的匯率、利率，我們叫資產價格🕺🏼，前面是實物價格🏆，另外是資產價格。而這個資產價格隨著人民幣前一階段的比較大幅度的升值🟠，現在處於 平穩狀態以後。我相信人民幣的升值會是一個趨勢。可以給大家一個信號🤷🏻‍♀️，大家可以關註一下，我們現在在深滬證券交易所當中有AB股，AB股如果接軌5年內人民幣就可以 自由兌換🧑🏿‍🍼。AB股接軌是遲早的事⏲，他一旦接軌，他們就會投到我們上海來。
　　第六是地域。全國什麽地方最厲害，大家都知道👋。政治文化北京厲害🚐，經濟金融上海厲害👨🏼‍⚖️，寫字樓這一塊恰恰是經濟金融為主的一塊。我們現在那些大學生，包括研究生🙏🏼，無論是上海還是外地的留下來的第一選擇就是 上海。所以每年沉澱下來的人很多，再有一塊是引進的高科技人才，管理者👨‍🌾。而這些人到上海來不是做低級勞動者，他是做寫字樓或者是其他的高級別的工作。現在的量🧜🏻‍♀️，前面的缺口正好可以補充。
　　第七，經濟的低谷🔟。這是大家的焦點🧎🏻‍♂️，一定會有很多人反對我。我們的余教授已經走了🖲。本來我還想和他交流一下。其實上海為什麽可以獨善其身，是由於大家都不去做其他地方的時候🧑🏼‍🚀，證券市場很簡單😽，為什麽1000多個股票當中熊市當中也有牛股，為什麽還有那麽5%-10%的大牛股，甚至有翻幾倍的🫐，因為所有的資金會投到這些股票當中去。全世界我們說歐洲人不想幹了🖖🏼👋🏼，歐洲人不想幹了，他總得投錢💇‍♂️，投到哪裏，首選是發展比較快的國家👩🏿‍✈️。接下來選什麽地方，中國的話選上海。尤其是寫字樓👨🏻‍🦯。所以簫條的時候，我們說買土地，高漲的時候賣產品。
　　整個的一個市場我是從數據的角度分析的👩‍🦯‍➡️，當然數據和政治、經濟、文化也有直接關系🕟。我認為包括我們的媒體，包括我們的部門👩🏿‍💼，對於金融危機影響我們國家的經濟可能過於放大了。可能有一些外貿企業受到很大的影響🦁，但是在這個低谷的時候🪬🧏🏿‍♂️，你想想現在最壞的時機也不過是大家所看到的，有一些是撤走的，但是掛號在那個地方，價格有所微調。但是長期來說，我認為正好和余教授的觀點相反。寫字樓市場黃金十年，或者更長的時間，在這一兩年當中會有所平穩，或者是有所簫條🌳。但是大家要註意我今天講的最重要的一點，你不要把物業的價格和我們需求的一個市場相掛鉤💇🏻‍♂️。市場的需求量是很重組的👩🏻‍🎓，一旦經濟好轉就會體現出來。價格你可能說回報率太高了，現在要往下走。很有可能是這樣的。

　　（作者施建剛：恒达平台經濟與管理學院房地產研究所所長、博導）

　　2009-4-24 　 搜房網