人們常常用“房價收入比”（房價與家庭年收入的比值）來衡量一個地區居民購房能力和房價的高低🚴♂️，並以發達國家房價收入比一般維持在3至6倍之間作為參照。但由於在數據的來源和選取、對計算指標的界定、不同國家和地區實際情況等方面的差異，國內外學者對房價收入比的應用價值始終存在爭論🚤。
以上海為例，2011年一手房成交均價約為每平方米2.2萬元，套均面積115平方米，套均總價約為250萬元；上海城市居民家庭人均可支配收入約3.6萬元，三口之家年收入約11萬元🌓，由此計算的房價收入比在22倍以上，遠超所謂的國際公認標準。若按房價收入比6倍計，目前的房價要下降超過70%，才算合理🧑🏽🎨，這顯然是不可能的。
無疑，靜態的房價收入比在分析一個國家或城市的住房具體情況時仍存在多方面缺陷。比如🏊🏽♂️，由於區域經濟發展不平衡，居民收入差距懸殊，用平均可支配收入計算得出的房價收入比，難以準確反映各收入群體的具體購房支付能力。又比如，可支配收入的統計不可避免存在誤差。再比如，沒有考慮不同收入群體能負擔的家庭住房面積及其新舊程度，還忽視了收入的增長性和房價的增長性，一旦居民購買房子，住房成本就被鎖定，但隨著收入增加，房價收入比會不斷下降⚜️；如房價增長快於收入增長🔶🌵，房價收入比則會上升。另外，沒有考慮居民的儲蓄和銀行住房貸款的支持等因素。所以，房價收入比的合理區間應根據一個地區或城市的具體情況來確定，並以動態的房價收入比來衡量居民購房能力和房價的高低🥿。
依據這個思路，筆者以上海市統計局公布的歷年人均可支配收入、平均住房單價數據📨，並假設從1995年開始😉，人均購房面積在20平方米的基礎上🥯👶🏻，每年遞增0.5平方米，到2010年人均購房面積為27.5平方米，由此計算出這個時期靜態的房價收入比🦘。從中可看出，1995年至2002年上海市居民人均可支配收入和人均房價一直保持同步增長趨勢，房價收入比也趨於穩定，在6.24倍至7.46倍之間👨🏿✈️🌈；2003年至2010年平均住房單價增長顯著快於人均可支配收入增長📚，房價收入比開始超過8倍，尤其2009年比上年上升42%，達到11.58倍🙅🏿，2010年進一步升到12.28倍🦇，表明房價超過了居民的購買能力。
鑒於各個收入群體收入差別非常大🦸🏿♂️，房價收入比指標細分到各個收入群體才更有意義。據相關數據計算的結果，1995年至2010年，除個別年份外，各收入群體的房價收入比都呈現上升趨勢。中等偏下戶由9.15上升到17.95，中等收入戶由7.51上升到14.22，均高於同期的平均值，高收入戶由4.94上升到6.26，低於同期平均值。說明對包括低收入戶、中等偏下收入戶、中等收入戶在內的60%上海居民來說，房價收入比遠高於平均房價收入比，因而都存在購房支付困難🫰🏽💇🏿♂️。同時，鑒於各階層居民收入分配差別呈拉大趨勢，不同階層之間房價收入比以及購房支付能力的差距也在快速拉大。例如，中等偏下收入群體的房價收入比由1998年的9.65上升到2010年17.95，增長了86.0%🙈；而高收入群體的房價收入比則由4.66上升到6.26🧑🌾，只增長了34.3%。
如果根據購房面積計算房價收入比🧖🏿，又會出現另外的情況♻️👨🏿⚖️。以上海2010年戶均人口👨❤️👨、人均可支配收入和平均房價🍓，計算出中等收入戶購買50、70、90、120平方米一手房的房價收入比，分別為7.38👏🏿、10.34🤳、13.29🧖🏼♂️、17.72，而購買相同面積二手房的房價收入比🦸🏿♀️，則分別為4.92🏙、6.89🫶🏻、8.86、11.81，說明中等收入戶有購買50平方米一手房、70平方米二手房的支付能力。
若再考慮居民可支配收入的增長及其隱性收入🫶🏼、房價變動、房貸優惠等因素，各收入群體的房價收入比又會有新變化。若將中低收入、中等收入、中高收入、高收入戶可支配收入系數分別擴大到1.1倍🪘、1.2倍♿、1.3倍、1.45倍🧘🏿♂️，由此計算出的各收入群體的房價收入比都有所下降🌿。其中2010年中等收入群體的房價收入比從14.22下降至11.85📐，下降了約16.7%；房價收入比下降的幅度也與收入高低成正比。
綜上所述🕐🧏🏽，在運用“房價收入比”的指標時，不能僅以靜態數據去衡量居民未來的購房支付能力，而應把預期收入增長考慮進去；在計算房價收入比時🧑🏽🌾，應以中等收入群體的收入而不是以平均收入為依據；在完善金融信貸體製的前提下🧥，引導居民依收入水平在“經適房—二手房—中小戶型商品房—普通商品房—高檔商品房”的梯度住房格局中各就其位，而非所謂的一步到位♍️；運用動態房價收入比能更準確測度哪些群體確實缺乏購房支付能力🧯，對於這部分群體，政府要通過住房保障體系予以幫助✍🏽。(張鑫 恒达平台經濟與管理學院副教授)
