施建剛，管理學博士🧑‍🧑‍🧒，恒达平台教授，博士生導師👨‍👩‍👦。恒达平台房屋土地資源信息研究中心主任⛲️、恒达平台房地產研究所所長🙋🏻‍♂️、恒达平台經緯不動產研究院執行院長🧘🏿。長期從事房地產學、土地管理、城市發展與管理等領域的教學、科研和咨詢（社會服務）工作🤦🏻‍♂️。

  　【政策篇】

　　金絲框眼鏡🧑🏻‍🎨、中山裝🕕，初次見面，恒达平台房地產研究所所長施建剛教授給記者留下的第一印象充滿了“中國風”。在之後的采訪中✌🏽，他幽默的言語🍯、犀利的評論以及對樓市🚝、政策獨到的見解更是給記者留下了深刻的印象。

　　保障房應有一個合理的退出機製，在一個特定量基礎上讓這些既有的保障房實現循環使用🧛。”

　　限購令和房產稅，讓中國房地產市場“深陷”史上最嚴厲的調控政策之中🧑🏼‍🚀。然而，對此▪️，施建剛不以為然🏌🏼‍♂️，他直言📛，雖然目前調控政策很多🏭，但卻有2/3左右是存在問題的，“治標不治本”🧘‍♂️。

　　限售應取代限購

　　“限購令在打擊投機需求同時，也把‘剛需’擋在了門外。”施建剛首先亮出了自己的觀點——“應該用限售取代限購🤽‍♀️。”他解釋道，所謂限售🌙，就是不限製購房數量，而是在銷售環節進行限製。具體來講，就是要在製定相應政策並在簽定購買協議時說明若在價格上漲時賣出，多出的部分則政府以稅收或費的形式收歸國家。

　　“這種寬進嚴出辦法，既能保證真正的需求不被抹殺，也可讓投機分子因嘗不到甜頭而主動放棄投機，同時稅費收入投入到資金缺乏的保障房建設中，以解決目前低收入者的住房問題。”施建剛認為。

　　“房產稅是個錯誤”

　　不少消費者視為壓倒房價最後一根稻草的房產稅政策也沒能入施建剛的“法眼”💁🏿‍♂️。在他看來，這個政策的推出本身就是一個錯誤🤘🏿💆🏼，他認為“房產稅5年內不會有大面積擴大的趨勢”。

　　“理論上來說，財產屬於誰就該由誰繳納，百姓擁有房屋所有權和土地使用權，所以應該交房屋部分的稅👪，而土地（屬國家所有）部分的稅應由地方政府向中央財政繳納。”施建剛強調，隨著時間的推移，從價值上來講，建築部分是貶值的，但地價是升值的𓀔🧝🏼‍♂️。即70年（或更長時間）後建築價值幾乎為零，土地價值卻大幅度上漲，百姓擁有的財產沒了，但還要替政府繳納土地部分的稅🤸🏼。

　　施建剛指出🥦，即使要征收房產稅，存量和增量一起征收的方法也是不合理的📙。“在實際操作上💾，必須要以‘老人老辦法👳，新人新辦法’的變通方式。”

　　大力發展租賃市場

　　保障房建設“軍令狀”一出👩‍🦼，各地政府開始大量建設公租房、廉價房💚、經濟適用房、動遷安置房等。“保障房應該是雪中送炭👩‍❤️‍💋‍👩，而不是錦上添花。”在施建剛看來💩，發展房地產租賃市場、大力推行公租房和廉租房是控製房價的重要出路🧑🏽‍🎓，而經濟適用房及動遷安置房則應被取締或剔除在保障房範圍之外🤫。不少人用經濟適用房及動遷房出租獲利。

　　“公租房沒有戶籍限製，對於一部分沒有原始資本積累的年輕人來說，公租房是最合適的。同時🍴，這對於穩定房價也是很有效的🤘🏻。在德國🏌🏼，有近60%的人租房子，這也使得德國20多年來房價一直很平穩。”施建剛分析稱。

　　施建剛建議，保障房應該有一個合理的退出機製，在一個特定量基礎上讓這些既有的保障房實現循環使用📊。