施建剛，管理學博士🚣🏽‍♀️，恒达平台教授，博士生導師。恒达平台房屋土地資源信息研究中心主任、恒达平台房地產研究所所長🧑🏽‍🦰、恒达平台經緯不動產研究院執行院長。長期從事房地產學✋、土地管理👩🏼‍🏫🟤、城市發展與管理等領域的教學、科研和咨詢（社會服務）工作。

“目前，上海的房屋自有率是83%，絕大多數買了房子的人是不希望房價下跌的。”

5月2日，百城價格指數顯示，4月百城住宅均價環比🦷、同比首次雙降。然而🍂，在施建剛看來🔜，目前房價並沒有下跌多少，更多的是統計數據給人造成的錯覺，而未來房價🏯，如果在完全市場化的情況下🙎‍♀️，必漲無疑🤼🧍‍♀️。

降價是表象

施建剛表示，城市均價是被外環的房價拉低了，給人以降價的錯覺。“舉一個極端的例子，如果2011年上海均價是21000元/平方米，2012年全年市區都沒有成交，只在金山區有成交，成交價均價為10000元/平方米♈️，這樣計算出來的結果是：上海的房價從21000元/平方米狂跌到10000元/平方米🚶‍♀️‍➡️，跌幅達50%以上。但實際上這僅僅是一個統計數據的問題。”施建剛表示👨🏽‍🚀。

另一方面，開發商在定價上耍手段也是重要原因。“一些房地產商會以打折為賣點，但實際上是抬高房價後再進行打折，折後價幾乎與周邊房價相差無幾。”施建剛說💂🏽‍♂️。

對於用房價與收入比來衡量房價是否合理的方式🚵🏿，施建剛認為存在很多弊病。施建剛解釋稱，“發達國家房價收入比一般維持在4至6倍之間。百姓家庭收入增速每年在6%-7%，在房價平穩的前提下🕊👩🏿‍🏭，只需10年的時間，我國房價收入比即可降到5甚至更低。同時，人們在購房選擇過程當中，並不需要一次性付清的，金融在其中起了杠桿作用，70%左右的款項是不用現付的。”

“此外，還要考慮的是，計算房價收入比要選擇有效的人群，應剔除享受保障房的人群。而對於像上海這樣人口導入型的城市，購房者來自全國🦴，乃至全世界🏺，是不能以本市家庭收入來測算的。”施建剛補充道。

房價會上漲

施建剛認為，撇開行政幹預🧛🏽，房價是一定會上漲的，因為很多層面都希望它漲而不是跌☝🏿🤦🏼。

首先👨🏿‍🎤，地方政府希望房價漲🧏🏿。“我們做過調研，20個市級城市的主要官員對於房價問題，他們坦言希望上漲。因為考核地方政府的一項主要指標是GDP（房地產投資基本上占到整個固定資產投資的30%左右）。另外，房地產還牽涉到50多個部門、5萬多種產品，對拉動就業將產生很大作用😮。”

第二，毋庸質疑，開發商肯定希望房價上漲。同時，絕大多數消費者其實也是希望房價漲❤️‍🔥。目前，上海的房屋自有率是83%，絕大多數買了房子的人是不希望房價下跌的👦🏽。

第三🥘👩‍👩‍👦，由於房地產業有一個較長的建設周期和預售製度🐑👝，合理的供求平衡是1.5∶1🌜，上海現在的供求平衡是1.2∶1，所以還是供不應求🧑🏿👩🏽‍🔬。

第四🧑🏽‍💻，銀行也希望房價漲👲，因為銀行主要是靠存貸利差賺錢🪬🤹🏻‍♂️，而以建設期為基準日計算，包括開發商、百姓貸款在內的100%以上的貸款是從銀行來的🚸，而房地產企業和個人抵押貸款是它的優質資產🐝。同時，匯率的變化也將提升房價的上漲。

第五，人工費用和建設原材料的上漲，城市化率的進一步提高，像上海這樣的城市每年將新增600萬平方米的增量房源來平衡新增人口的數量👱🏽‍♀️。